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海外买家税是怎么回事儿?怎样才能拿到退款呢?

自2017年4月21日安省针对多伦多及周边金马蹄区域颁布了“非居民投机税”,俗称“海外买家税”(NRST)。自此,在加拿大的非居民(外国买家),在安省购买房产需要额外缴纳购房价的15%,在房屋产权过户时,由过户律师代收上缴。这可是和贷款新政一起造成多伦多房价18-19年颓势的一个主要原因。那么海外买家税是怎么回事儿?什么样的人能拿到退款呢?怎样才能拿到退款呢?

首先我们来了解一下为什么出现了海外买家税?

非居民投机税全称是Non-Resident Speculation Tax,简称NRST,是安大略省对外国房地产买家征收的15%税赋。 NRST适用于2017年5月5号或之后交割房子的所有符合条件的外国买家。比如一栋多伦多100万加币的房产,外国买家就需要缴纳15万的海外买家税。安省政府表示,海外买家税的实施目的是为了阻止安大略房地产市场的投机活动,特别是外国买家的投机,以应对本地对房地产市场的担忧以及抑制房价的快速上涨

什么样的情况需要缴纳海外买家税?

需要缴纳海外买家税的物业交易需同时满足以下几点:

  • :外国实体,外国实体的受托人(应纳税受托人)
    非加拿大公民;没有加拿大永久居住权的外国人;外国公司;外国人控股的公司;外国公司控股的加拿大公司;信托受托人是外国人;信托受托人是加拿大公民或加拿大永久居民,但公司受益者是外国人。
    举例来说,如果一个加拿大永久居民和他的海外亲人“外国实体”,联名购买房产,尽管海外亲人可能只占有该房产1%的产权,“海外买家税”仍适用于该房产的100%卖出价格。也就是说,15%的外国买家税,一分也不能免。因此,如果您与除配偶以外的其他人购买房产,请检查他们是否是外国实体或外国实体的受托人。如果需要其它人共同购买,才有资格获得贷款,而该人是外国实体,建议详询律师的建议。
    请注意,如果买家作为加拿大公民或永久居民,而卖家是外国实体,且在交接前并未支付海外买家税,作为房子新主人的您则会收到税局的追缴通知,并且负责缴纳卖家应缴的海外买家税。为了协助执行海外买家税,政府已经在2016年5月5日之后强制要求卖家提供公民身份,移民身份和任何受益人信息的声明。此声明在房屋交接前必须提交。
  • 物业:6个以下单元的住宅物业
    海外买家税适用于购买1个及以上、6个以下独立单元的住宅物业,例如独立和半独立式住宅,联排别墅和公寓单元。
    同时购买六个以上单位的买家(例如公寓中的多个单位)应该就海外买家税是否适用咨询律师。
    海外买家税不适用于多住宅出租公寓,农用地或商业用地。购买楼花的海外买家税则是在物业最终交接时计算并缴纳。
  • 位置:物业位于大金马蹄地区
    以GTA为核心的所谓大金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe):西起滑铁卢(Waterloo),东至彼得堡(Peterborough),北起巴里(Barrie),南至尼亚加拉半岛(Niagara Peninsula)直到加美边境。

海外买家税有豁免吗?

有,以下几类人可能被豁免:

  • 已经被安省省提名项目OINP(Ontario Immigrant Nominee Program)正式接受的申请人士;
  • 已经取得难民身份的人士;
  • 本人为外国人,但是是加拿大公民和永久居民的配偶,或是上述1)或2)的配偶。

什么样的人能拿到海外买家税的退款呢?

购房目的必须是用于自住,而非投资。这样才能满足赎回海外买家税的先决条件。

  • 买房后4年内成为公民或永久居民
  • 留学生购房后在政府认可的大学或学院以全日制身份学习2年以上
    自交房日起,购房者必须已经持有有效的学签,并在安省全职上学满两整年后(至少每学年秋冬夏三学期全职读满其中的两学期)即可申请赎回。学校可以是大学或者大专,但必须是安省70/17号法案下注册的学校。注意,高中不可以哦!如果是大学新生,房子的交接日期必须晚于大学注册日
  • 工签的外国人购房后在安省全职工作超过1年
    自交房日起,购房者必须已经持有有效的安省工签并已经是全职工作状态,全职工作满一年后即可申请赎回。

怎样才能拿到退款呢?

买家在申请赎回的过程中,需要提供以下资料:

  • 房屋交割时的所有权过户文件(Registered Transfer)
  • 交割当时付税的凭证
  • 买卖合同的副本
  • 交割过户账目报表(Statement of Adjustment)
  • 过户后60天之内搬入该物业自住的凭证,如驾照更改地址凭证,60天内显示更改地址的银行信用卡或账户月结单,搬家公司提供的服务票据,座机电话费账单,网络账单。(注意!以下文件不被接受为居住凭证:水电费账单,地税账单,银行房贷相关信件。)
  • 根据客户的具体身份,提供相应的证明
    • 工签人士:
      有效工作签证的复印件
      工作雇佣证明Employment Letter,至少涵盖自交房日起1年的工资单。
      税局的报税单(NOA)
    • 国际留学生:
      有效学签的复印件
      安省受认可学校官方出具的全职在读证明,以及每学期的全职就学课程表。如果2年当中有转学,只要两边的项目都是全职在读即可。
    • 新移民:
      申请移民的File Number
      枫叶卡或登陆纸的复印件
注意:财政部必须在购房者成为落地移民的90天内收到赎回的申请,所以新移民从交房开始最长有4年零90天的时限可以操作。而学签和工签的情况则需要保证财政部在交房4年的时间内接到申请。且房子必须为房主本人的自住房,所以在同一时期内,每人仅有1次可退海外买家税的机会。

本文只是个人观点及经验总结,仅供大家参考。每个人的情况都不一样,财政部也有更新操作规程的可能,建议大家在实际操作时详细咨询您的律师,会计师,并在必要的情况下写信给财政部-土地税务局征求意见。写信时,请详述您的情况,并写清自己的姓名和现在家庭住址。财政部会在一到两周内寄回书面信件,对您的情况进行解释说明,这封书信也可以当作以后申请赎回的凭证。

财政部-土地税务部 联系方式:
33 King Street West
Oshawa ON L1H 8H9
Toll free: 1‑866‑ONT‑TAXS (1‑866‑668‑8297)
Fax: 905‑433‑5770

常见问题

Q: 买房的时候还在上学,未满两年即毕业,之后立刻开始全职工作,工作满一年。是否可以申请赎回海外买家税?
A: 不可以,身份的变化使得您既不满足留学生可赎回的情况,也不满足工签可赎回的情况。不过,若您能在四年内成为落地移民的话,仍然可以凭借移民身份赎回海外买家税。

Q: 留学生贷款时,银行要求海外实体的父母做贷款担保人,会不会影响赎回海外买家税?
A: 如果父母只是作为担保人,名字不上产权,就不会影响赎回。但若成为共同借贷人,父母的名字出现在物业产权上,就会影响海外买家税的赎回。请在买房和贷款时提前和贷款经理沟通明确具体情况。

Q:楼花买卖的海外买家税是怎么算的?

A: 海外买家税是以交房的实际日期及实际业主做判断的。所以购买楼花时是不用缴纳海外买家税,只有在大约4年以后交房时才需要根据届时的情况再行判断是否需要缴纳海外买家税。楼花市场现在的火爆也有这一部分的原因,海外买家如果在final close之前把楼花转出去,海外买家及非海外买家的最终业主均无需缴纳海外买家税。并在楼花建成的过程中,充分利用押金的杠杆原理赚得4年左右的市场涨幅。合理避税,并且最大程度赚得收益,很值有没有?!欢迎有此需求的小伙伴联系Shirley,为您选得最优楼花,保证您的收益最大化。

Q:海外买家贷款政策是什么样的呢?

A:目前,大部分银行要求35%首付,首付至少在加拿大账户上一个月以上,工签收入可以作为贷款收入,海外收入的数值与贷款数值大致相同,例如:人民币年收入约40万,能贷到的额度约为40万加币左右。以上内容仅供参考。每人情况不同,贷款政策可能随时更改,请您务必在买卖房产前资讯相关专业人士以获取最新最准确的信息。