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加拿大买房新手攻略 & 注意事项

买房可以算是除了结婚生孩子以外的人生头等大事件了。那么,怎么在加拿大买房呢?买房的流程是什么?作为新手又有什么注意事项呢?下面就让Shirley来给你梳理一下吧

1. 做好财政预算

在决定购房之前,我们需要详细地分析一下自己的财务状况。

您不妨问一问自己:我有多少首付?我打算每个月还多少的贷款?

多伦多的银行和贷款机构一般建议支付20%以上的首付。新移民一般需要35%首付。而在银行评估您的贷款申请时,会用到两个负债比率作为参考:GDS和TDS。GDS是您的收入有多少用于房屋支出,TDS则是您的收入有多少用于支付房屋及其他负债。

贷款计算器      负债比率计算器

贷款机构主要有五大银行:RBC, BMO, Scotia, TD and CIBC。当然,随着政府贷款政策的越发紧收,越来越多的买房人会去尝试从小银行,B-lender甚至私贷贷款。

2. 选房

解决好钱的问题,那就来看看房子吧。

现在市场上的民用住房基本为以下几种:

独立屋(DETATCHED,亦称SINGLEHOUSE):是建筑在所属土地上的单一独立房屋,业主拥有房屋与土地的权利,无管理费。

半独立房屋(SEMI-DETATCHED):房屋的一侧同另一所房屋的外墙相连,无管理费。

连排镇屋(TOWNHOUSES):一排房屋两侧均相连,分为有管理费和无管理费两种,取决于物业是否有与其他业主共同拥有的共用和共管部分。

共管公寓(CONDOMINIUM),每个单元有独立的业主,与其他业主共同拥有其共用和共有部分的权利,有管理费。

综合考虑一些买房的关键因素,选出最适合自己的实际需求。这些因素包括交通,学校,购物,治安,社区配套服务设施,社区人文和自然环境及升值潜力等。

查校区

3. 谈判, 下Offer

房子看好以后, 您的地产经纪会与您沟通协商并起草购买协议, 英文称Offer。

一份标准的购房Offer通常包括以下内容:

1、基本细节:售房者、购房者的姓名,待售房屋的地址。

2、购买价格,同时包括定金、首付款和银行贷款等。

3、私人物品的处理,如窗帘、厨房电器、洗衣机和烘干机等是否留下。

4、买卖双方承担的基本责任和义务。

5、交房时间和要求对方答复的期限。

专业的地产经纪会代表您全力与卖方谈判交涉价钱, 定金,条款, 交房日期等, 帮您避免不必要的麻烦,保护您的最大利益。卖家可能会一次就接受了您的offer,也有可能要经过多次的反复交涉,还有抢Offer,甚至遇到Bully Offer的情况。

4. 交定金,满足附加条款

合同协议经买卖双方签订确认以后,买方一般需在24小时内交付约定定金( 一般是房价的5%左右)。之后,买方可聘请验房师验房。同时聘请律师办理产权转移, 产权检测, 计算房屋相关费用结算等相关法律事项。并且正式办理好贷款相应手续。办好贷款后,记得通知律师您的贷款行。

一般Offer中最常见的附加条款有:

  1. 贷款条件(Mortgage):即在合同中注明买家在合同签订后的若干天内向金融机构申请贷款,如果拿不到贷款,买家有权取消合同,定金原数退回。
  2.  验房条件(Inspection):即在合同签订后若干天内,买家有权验房,而且买家要满意验房结果,买家才继续执行合同,否则合同无效,定金原数退回。
  3. 共管物业的文件条件:要求卖家10天内提供共管物业报告(Status Certificate),买家需要在两个工作日让律师检查报告。如果律师发现重大问题(包括大楼财务状况),买家可以在律师的建议下放弃购买,定金原数退回。

只有在所有附加条款满足或者取消的情况下,买房协议才会正式生效。

Shirley提醒您,提前寻找验房师和贷款机构,会给您充足的时间做相应的安排;事实上,如果在下Offer之前就做好验房和贷款预批,这会让您在遇到抢offer的情况时更加稳妥。

5. 找房产律师

律师则是在你签署了买卖协议后,帮你处理所有相关的法律执行问题。

a. 通常,律师要对你购买的物业进行全方面的调查。包括该物业的产权历史、现业主是否拥有产权(Title)、该物业是否被用作抵押或其他产权不清的情况(Lien)、是否存在未经完全披露的有关物业产权的权利让渡(Easement)和其他妨碍您在拥有该物业全部产权(Clear Title)的任何不确定因素(Encumbrance)

b. 如果你购买的是需要交管理费的共管物业,按照标准的安省购房合同条款,卖家应该在十天之内向你提供最新共管物业报告(Status Certificate),而你则有两个工作日的时间让你的律师来检查报告。如果律师检查出有重要问题,会在第一时间和你沟通,陈清利害关系,让你来决定是取消合同还是和卖家商讨补救措施。

c. 代理购买产权保险(Title Insurance)。如果在你的购房过程中,卖方或其他相关方面存在任何欺诈、伪造以及报告不实等可能让你有麻烦的问题,产权保证保险是您最后的保护手段,它可以确保您不会陷入巨大的债务之中。

d. 查看银行或者非银行金融机构贷款文件。律师在结束查看贷款文件后,会向你解释具体条款。

e. 计算买方交纳的全部费用。通常来讲,在安省买房,买家除了支付房款和律师费,还需要缴纳土地转让税;至于地税、管理费(如果是共管物业)、水电气费,一般都会牵扯到调整。

f. 完成房屋业主的更名登记手续等,协助买卖双方完成最后交易。交接日当天,买家律师将买家所付余款及银行贷款送交卖方律师,同时办理产权交接手续。当一切交接手续完成,律师会立即通知买家到律师楼来取钥匙和相应文件。文件包括Land Transfer/Deeds,就是我们通常讲的房产证/地契。这些文件很重要,一定要妥善保管。

g. 律师除了办理款项交接、过户等法律事项外,有时也可能会为买家办理水、电、煤气的开户手续。但各个律师行及各个城市的情况不同,请详询律师。

6. 正式办理贷款

一旦所有附加条款满足或者取消,您就可以和银行贷款工作人员或者贷款经纪联系正式申请贷款事宜。

面谈之前,问清楚需要带那些文件。各家银行要求不尽相同,通常要准备的资料有:买房的合同(Offer),有关房屋的信息资料(Listing Sheet),工资单,NOA,T1,雇主信,首付款(或存款)证明,驾照或护照等。如果资料齐全完备,通常一到两个工作日就会有正式结果。

7. 办理房屋保险

除共管类的房屋外,其他房屋保险是必须要买的,一定要在交接日(Closing Day)前办好,否则银行不会放贷款,导致无法交房。买房屋保险通常通过电话就可办好,不一定要亲自去保险公司。如果选择车保险的同一保险公司,通常会有额外的优惠。

8. RE-VISIT

交房前通常有一到两次看房,我们称之为RE-VISIT。

第一次可以安排在任何买卖双方都方便的时间,而且最好告知卖家也能在RE-VISIT现场。因为一般需要卖家介绍家中各种设备如何使用,这些设备包括暖炉,中央空调,洗衣机,烘干机,洗碗机等等。其次是买家测量房间的尺寸,好购买家具或者添置买家需要的设备。同时要记得问清卖家水闸电闸的位置,邮箱位置及号码,收垃圾的规定和日期,以及有无一直合作的扫雪、剪草、房屋维护的Contractors等。

第二次看房最好安排在交接日的前两三天,主要是看看房屋的状况是否完好,卖家答应要完成的事是否做好了,合同价格中包含的CHATTELS是否都还在,有无损坏和改变。

9. 交首付, 交接房产。

交房的前一两天,律师会通知买家准备好买房的首付款和其他费用,去律师楼交款。其他费用包括:土地转让费,地税,律师的费用等。律师会提供一个详细的清单,并会告知买家按照清单金额去银行开一张CERTIFIED CHECK或Bank draft。买家和律师见面时,律师会详细解释清单上的每笔款项以及其它涉及到法律的问题。买家也可以向律师询问相关问题。

交房日,律师会派人办理所有付款,土地局登记,产权交接等手续。

买家通常要到下午三或四点钟以后才会取到钥匙。拿到钥匙后要尽快去房屋检查,除了查看RE-VISIT的一些注意事项外,还要看看卖家在搬家时有无磕碰内墙及油漆;有无留下垃圾。如发现这些问题,要及时和律师联系;

房产交接后,买方可根据需求更换门锁,记录下水,电, 煤气等表数字以防万一, 并通知相关公司更改业主姓名电话等。买方如发现电器,水管等有问题,可及时联系经纪和律师协商解决,顺利入住。